[內容摘要]近年來，我國物業管理行業發展較快，但在物業管理活動中也出現了許多問題。究其原因，是很多人對物業管理中的法律關系認識不清。探討參與物業管理各方之間的法律關系，對于正確處理物業管理中的糾紛具有重大現實意義。
論文關鍵詞：物業管理,民事,法律關系

　　一、物業管理概述

　　物業管理是從香港地區引進并推廣開來的一個概念。近年來國際上許多國家采用的術語是Facility Management(FM)。我國第一家專業物業管理公司誕生于1981年3月，即深圳市物業管理公司。

　　物業管理的概念在理論上有廣義和狹義之分。廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，并為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。

　　從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在于其管理范圍的大小不同。前者涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。而后者則多體現在物業建成并投入市場后，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委托，而進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，目前開展的物業管理，多屬于狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進一步發展，廣義范疇的物業管理也將出現并呈發展的趨勢。

　　二、物業管理法律關系

　　法律關系是人們根據法律而結成的權利義務關系，是受法律規范調整的一種特殊社會關系。物業管理法律關系作為法律關系的一種，是指物業管理法律規范在調整物業管理服務行為過程中形成的權利義務關系。包括以下幾層含義：

　　（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的依據。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴。

　　（二）物業管理法律關系是物業管理法規控制、調整物業管理社會關系的產物。受物業管理法規調整的社會關系都是以物業管理法律關系的形式出現的。分析物業管理法律關系，是更好地運用物業管理法律規范解決物業管理糾紛的必經之路。

　　（三）物業管理法律關系是物業管理法規與現實物業管理事務活動發生聯系的途徑。物業管理法規是通過物業管理法律關系實現其調整物業管理社會關系的目的，物業管理社會關系的發展變化有利于及時完善物業管理法規，兩者相輔相成互相促進。

　　三、物業管理中的民事法律關系問題

　　在業主購房及居住過程中，出現的主要當事人有：業主（購房人）、開發商、物業公司，存在的法律關系有：物業公司與開發商之間的前期選聘及物業交接管理關系、業主與開發商之間的房屋買賣與房屋維修法律關系、業主與物業公司之間的物業管理法律關系及業主之間因相鄰產生的相鄰法律關系及因侵權等產生的其他法律關系。雖然在同一主體身上可能產生多個法律關系，如業主也是購房人，與物業公司產生物業管理法律關系，與開發商產生房屋買賣法律關系，與其他業主產生相鄰關系，但需明確的是這些法律關系之間是彼此獨立的，因此，主體權利義務的承擔是不能混淆的。

　　不管關系有多復雜，有一點是可以肯定的。即業主、業主委員會與物業管理公司是構成平等的民事法律關系。《物業管理條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。但在物業管理實踐中，卻經常出現主體混淆，歸責錯誤的現象，如業主將物業公司與開發商混為一體，或將其他業主對自己的侵權理解為是物業公司的管理不善；而開發商與物業公司也出現越權管理，責任區分不清的情況。上述現象的出現主要是由于當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識：

　　（一）物業公司與開發商之間的法律關系

　　2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行。而在此之前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由于開發商作為建筑單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。

　　在《物業管理條例》之前那種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在《物業管理條例》頒布實施之后，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。這是二者最本質的區別。

　　由于在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是仍由開發商選聘的物業公司進行管理的，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，常常會出現責任不清的現象，如業主將開發商的責任轉嫁到物業公司身上，以房屋質量存在問題為由拒絕繳納費用；而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙；開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。

　　這些情況的出現，都是沒有弄清法律關系，對于業主來說，由于開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委托給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基于房屋買賣關系應負的責任。

　　（二）業主與業主之間的法律關系

　　業主與業主之間，主要存在因房屋相鄰產生的相鄰關系及因侵權產生的損害賠償法律關系。

　　根據《民法通則》第83條關于相鄰關系的規定，因相鄰一方沒有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照相關法律規定處理。但不論在哪種情況下，物業公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業服務合同》約定履行管理職責，如在對房屋進行裝飾裝修時，業主應注意避免對相鄰業主造成噪聲干擾，更不應該拆除房屋的承重結構，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業公司雖在服務合同中承諾對業主的裝飾裝修行為進行監督管理，但物業公司沒有履行該監督管理職責，物業公司應對相鄰業主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或對侵權結果的發生有過錯，與其他業主構成共同侵權。但需要明確的是，不論物業公司的行為構成的是違約還是侵權，與業主是否交納物業費都屬于截然不同的法律關系，業主只能要求物業公司承擔違約或侵權責任，而不能拒絕交納物業費、供暖費等費用。

　　可見，由于混淆了法律關系，物業管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任。 只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的問題才可能得到正確解決。

[參考文獻]
1、吳紹進，淺談物業收費難［J］，中國建設教育，2007年05期：48-50
2、國務院，國務院物業管理條例,北京：2003.
3、國家發改委、建設部，物業服務收費管理辦法，北京:2003.