摘要:城市土地利用問題關系到城市可持續發展，本文從城市土地利用理論出發，總結歸納了城市土地利用規劃和城市土地集約利用的研究進展，最后得出城市土地利用應該關注生態環境、開展多層次多區域的綜合研究、充分利用GIS和RS技術等三個領域的研究。
論文關鍵詞：城市土地利用規劃,城市土地集約利用

　　在快速城市化的過程中，土地成為制約經濟發展的瓶頸，人地矛盾日益凸出。建國初期，由于土地的無償使用制度和沒有土地交易市場使我國的城市用地處于低效率狀態，從20世紀80年代開始，我國學者開始關注我國的土地利用問題，但研究主要集中于城市土地利用規劃、轉軌時期我國的土地利用問題等方面。進入21世紀，土地的低效率利用日益引起學術界的關注，我國學者開始研究土地的集約利用和土地利用的效益評價等問題。

　　1.城市土地利用理論研究

　　國外比較系統的城市土地利用理論研究始于20世紀20年代的生態學派，隨著社會科學理論和分析手段的進步，相繼出現了經濟區位學派、社會形態學派和政治經濟學派。

　　1.1生態學派

　　生態學派主要是采用描述性的歷史形態方法，通過整理分析城市土地利用的歷史增長趨勢，歸納出土地利用的空間分異規律。如伯吉斯的同心圓模式、霍伊特的扇形模式、哈里斯和烏爾曼的多核心模式，這三者被稱為“經典三模式”，對城市土地利用的空間分異規律和城市社區的社會經濟結構做出了巨大貢獻。但是這三種模式都是對特定的城市研究基礎上得出的，并不能概括所有城市，并且生態學派理論只是停留在對城市土地利用的描述階段，沒有解釋其模式形成的動力機制。

　　1.2經濟區位學派

　　經濟區位學派采用空間經濟學方法，來演繹和構建城市土地利用的理論模型，分析和解釋城市土地利用的區位決策和空間模式。它認為市場機制在城市土地利用中起著決定性的作用，城市土地利用的空間結構是競爭性投標的結果。該學派通過引入“經濟人”和市場平衡理論，揭示了城市土地利用所蘊含的經濟規律，對選擇最優的土地開發時機和方式具有重要的指導價值。但是，把城市土地利用模式當做純粹經濟活動的結果的經濟學模型，不免有“經濟決定論”色彩。

　　1.3社會行為學派

　　20世紀60年代出現的行為學派認為“經濟人”的假設是不現實的，在現實社會中，由于人們知識水平及對信息的非全面掌握的影響，其土地利用行為和區位決策并不能使自己的利益最大化，并且最優經濟效益和最佳效用也不是人們土地利用決策的唯一動機和目標。因此，它引入“滿意人”的概念，提倡把人的價值觀、意識和能動性等非經濟和社會動力因素納入城市土地利用的研究范疇，用城市社會系統代替市場作為土地利用區位決策的場所。代表性理論有決策分析模型和城市土地利用的互動理論。該學派重視人的研究，側重于考察人的決策行為，但過于注重個人的行為，具有較大的局限性。

　　1.4政治經濟學派

　　政治經濟學派認為社會的政治經濟結構和社會生產方式決定著城市土地利用的區位決策和空間模式。其代表理論有結構主義、沖突學派和管理學派。結構主義認為社會生產關系等是城市土地利用空間結構變化的內因機制；區位沖突學派認為城市土地利用的空間結構和區位模式是各個利益集團之間相互沖突、相互妥協而“合理化”的結果。城市管理學派認為資本主義國家政府擔著“看門人”的角色。該學派揭示了權力機制在城市土地利用中的作用，但是目前的政治經濟學模型只是提供了一個概念性的分析框架，呈現過于簡單化和決定主義的傾向[1]。

　　2.城市土地利用規劃研究

　　20世紀90年代，隨著我國《土地管理法》的實施，城市土地利用規劃從城市總體規劃中分離出來，成為城市土地管理的依據之一。在西方，城市土地利用規劃發展較早，存在著多元學派、機構學派、改革學派和馬克思主義學派[2]四種研究土地利用規劃的學派，但是由于中國社會經濟制度與西方的根本差異，對于這四種理論，我們只能借鑒而非照搬。

　　王士君、白光潤歸納了城市土地利用規劃的主要內容包括城市土地利用規劃基礎研究、城市土地利用規劃結構研究、城市用地布局研究三個方面[3]。（英）威廉姆.格得曼等指出城市土地利用規劃每一出手用地類型都要具體的目標，并且畫出了規劃的程序示意圖[4]。

　　我國許多學者對我國在經濟轉軌時期的城市土地利用規劃進行了研究，認為我國的城市應該遵循市場經濟的原則對土地利用進行規劃，如促進土地交易市場的形成，使土地價格成為形成土地利用空間結構的重要因素等。

　　李國榮指出土地利用規劃決定了城市土地優化配置的基本方向和框架，有助于克服市場機制配置土地資源存在的一些低效率現象，是有效實施城市土地利用管理的科學依據[5]。

　　由于我國土地制度不同于西方國家，土地利用規劃的研究相對較少，近年來，土地利用問題日益突出，我國學者開始對城市土地的集約利用進行大量的研究，其目的就是改變我國土地利用的低效率狀態，以及實現土地的優化配置。

　　3.城市土地集約利用研究

　　城市土地利用包括城市土地的空間擴張和城市土地的再利用兩種方式，由于我國城市土地利用中市場機制的失效，使得我國城市土地利用呈粗放的狀態，而有限土地資源的限制使可以利用的土地越來越少，因此土地的集約利用勢在必行，同時也是實現我國可持續發展的必然要求。目前我國的城市土地集約利用的研究主要集中于土地集約利用的內涵、評價指標與方法等方面。

　　3.1城市土地集約利用的內涵

　　土地集約利用的概念最早來源于大衛.李嘉圖（David Ricardo）等古典經濟學家在地租理論中對農業用地的研究，但是由于土地在農業經濟活動和城市經濟活動中作用的差異，城市土地集約利用的內涵有其特殊性，目前中外學者對城市土地集約利用的概念尚未達成共識。

　　關于城市土地集約利用的概念和內涵，研究者給予了不同的闡述。有學者認為，城市土地集約利用是在特定時段中、特定區域內的一個動態的、相對的概念[6]。隨著經濟的發展，在土地的承載范圍內，土地的集約度是不斷提高的。部分學者指出，城市是一個整體，城市土地集約度的提高并不能簡單地認為是經濟效益的增加，而應該是實現經濟、社會、生態環境效益的統一[7]，即是要考慮到土地利用結構和布局的優化問題。另外，陶志紅指出土地集約利用區別于土地合理利用，后者是指根據土地資源的特點，通過科學技術和規劃布局的手段，使城市土地具有最佳的空間組合與利用方式，充分發揮土地功能要素在城市活動中的作用，以期獲得最佳的社會、經濟、生態的綜合效益，并保持這種效益的長期性[8]。

　　3.2城市土地集約利用的評價指標體系

　　城市土地集約利用定量評價研究是我國土地集約利用研究的核心工作，而評價指標體系的構建是其中的關鍵。評價指標體系的構建包括選取指標、確定指標權重及理想值等，一些學者從我國實際出發，提出選取指標時要遵循代表性、系統性、獨立性、可操作性、動態性、全面性、前瞻性、指導性、導向型和規范性等原則[7,9]。學者們針對城市建成區整體用地(宏觀層次)、城市建成區內部不同類型用地(中觀層次)乃至具體街區或宗地(微觀層次)等不同空間層次分別建立評價指標體系，宏觀層次評價指標體系主要側重土地經濟效益。 中觀層次評價指標體系中，商服用地主要側重土地的經濟效益；住宅用地主要側重土地的使用強度；工業用地主要側重土地的投入強度。微觀層次因土地用途和土地級別不同，判別結果會有很大差異[10]。

　　楊樹海構建人口密度、容積率、建筑密度、地均固定資產投資額、地均GDP、全年空氣污染指數<100的天數比率、污水處理率、生活垃圾無害化處理率、綠化覆蓋率、環境噪聲達標區覆蓋率十個指標來衡量城市的人口聚集度、經濟活動聚集度、生態環境協調度，進而評價城市土地的集約利用水平，其中運用專家咨詢法確定各指標的權重，標準值來源于國內外相似城市的最高水平。這一方法是對城市土地集約利用的宏觀評價[7]。

　　龔義等從宏觀、中觀、微觀三個層次對義烏市的土地集約利用水平進行了評價。宏觀上，從土地投入程度、土地利用經濟產出、土地利用強度、土地資源配置機制、土地利用結構和布局、城市生態環境質量、城市擁擠狀況、土地集約利用發展趨勢等方面進行了評價；中觀上對居住區、商業區、工業區進行了土地集約利用評價，分別構建了不同的評價指標體系；微觀上以地塊為評價對象，主要選擇了建筑容積潛力、經濟潛力和環境潛力三個指標來評價地塊土地的使用效率和建筑潛力[6]。

　　查志強從影響、制約城市土地集約利用的主要因素、城市土地集約利用程度和效率、土地利用效率、城市土地集約利用發展變化趨勢四個方面建立了評價指標體系[9]。

　　在建立了評價指標體系以后，需要確定個指標的權重或貢獻率，目前最常用的方法有層次分析法、特爾斐法和熵值法。

　　3.4城市土地集約利用評價方法

　　3.4.1總分值-極限修正模型[11]

　　該模型在確定各指標實際值、合理值以及指標權重后，構造AHP分析的總體評價指標表。

　　總分值-極限修正模型中的總分值就是土地利用系統的功能效率，極限值則是評價指標的標準值或合理值，當系統功能中的一項或多項因素受到限制時，則其綜合集約度就會受到影響而降低。鄭新奇運用總分值-極限修正模型對濟南市城區進行了評價，采用了層次分析法和特爾斐法相結合確定權重[12]。

　　3.4.2綜合指數模型

　　該模型是通過構建城市土地集約利用指標體系，指標標準化處理后，對不同指標賦予一定的權重，最后采用加權平均綜合評價模型，計算出城市土地利用集約度，該模型關鍵是在于不同層次評價指標權重的確定。宋紅梅采用熵值法[13]，何瑞東采用特爾斐法[14]，陳成運用層次分析法來確定指標權重[15]，這是目前研究普遍采用的三種方法。

　　3.4.3模糊層次綜合評價法

　　即FUZZY綜合評價方法，是一種以模糊推理為主，定性與定量相結合、精確與非精確相統一的分析評價方法，近年來在許多學科領域中得到廣泛應用。其原理是對參評因子(即評價指標體系指標層的單個指標)和每個集約水平等級建立隸屬函數，對參評因子的評價由參評因子對每一個集約水平等級的隸屬度構成，評定結果是參評因子對集約水平等級的隸屬值矩陣；參評因子對集約水平的影響大小用權重系數表示，構成權重矩陣；將權重矩陣與隸屬值矩陣進行復合運算，得到一個綜合評價矩陣，表示評價指標體系每一要素層對每一個集約水平等級的隸屬度。

　　王楊運用此方法，對“十五”期間城市土地集約利用程度進行評價，以評價結果為樣本點，以SPSS軟件為手段，進行黑龍江省城市土地集約利用區域性時空差異評價，得出時間和空間變化特征，同時提出利用方向和建議[16]。王金地等運用此方法對揚州市土地集約利用進行了評價[17]。

　　3.4.4 PSR模型

　　城市土地的集約利用意味著在特定的時間和有限的區域內，通過采取各種有效措施，不斷提高城市土地的產出效率與效益。城市土地集約利用面臨的壓力(Pressure) 主要來自兩方面：一是有限的區域土地將要承載人口、經濟進步以及社會發展所帶來的壓力；二是城市土地向外拓展所面臨的限制。城市土地集約利用所表現出來的狀態(States)主要是指各類城市用地的數量、結構和城市土地的使用強度以及由此而帶來的經濟效益、生態效益和社會效益的總和。社會響應(Response)則指的是城市的土地管理者、決策者和政策制定者對城市土地集約利用面臨的壓力、所表現出來的狀態及其變化所做出的響應。“壓力—狀態—響應”模型( PSR) 突出了城市土地集約利用中的人地關系，更加清晰的描述了城市土地集約利用相關影響因素的因果關系。

　　楊東朗將壓力(Pressure)—狀態(States)—響應(Response)模型引入城市土地集約利用評價，構建基于PSR模型的城市土地集約利用評價體系，并以西安市為例，對其城市土地集約利用狀況進行了評價[18]。

　　4城市土地利用的研究趨勢

　　總的看來，隨著我國城市化的發展，我國城市土地利用的研究日益引起更多學者的關注，并且逐漸從對城市土地利用的內涵及動力分析轉向更深層次的集約利用研究，定量化的研究越來越受到重視。

　　4.1城市土地利用對生態環境的影響研究成為熱點

　　根據科學發展觀的理念，城市作為一個整體，在土地利用過程中，應實現經濟效益、社會效益和環境的協調。目前國家提出生態城市建設，其目的也是實現城市的可持續發展，實現自然資源在人口、社會經濟和生態環境三個約束條件下的穩定、協調、有序和永續利用。因此，保護城市生態環境是城市發展的重要一環。

　　4.2逐步完善土地集約利用評價指標體系

　　目前關于城市土地集約利用的評價指標體系大多是基于具體城市的研究，缺乏系統性，而且停留在理論分析層面，很難應用到土地管理的實踐中。而且我國土地集約利用研究主要是還集中在對大城市的研究，因此應加強開展多層次、分區域，包括中小城市、小城鎮和農業土地集約利用的研究[19]。

　　4.3積極開展基于GIS和RS的城市土地集約利用研究

　　計算機技術和GIS應用軟件的發展，為城市的定量化研究提供了極好的應用平臺，使城市的研究進入了一個新的發展階段。結合RS和GIS技術，動態了解城市土地利用變化，構建城市土地集約利用的評價指標體系，形成較為完善的土地評價指標體系，逐步完善我國城市土地集約利用評價基礎理論和方法，為我國實現土地高效集約利用和城市的可持續發展提供科學理論與實踐的支持。

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