【文章摘要】

　　民期以來，房地產行業為我國的經濟發展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經濟，I I的重要行業之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產行業需要進行積極的調整，}i}.格控制房地產在開發、建設、經營、銷售等環rr-}J的則務風險，確保房地產行業的穩定健康發展。本文卞要對房地產所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。

　　【關鍵詞】

　　房地產企業：則務風險：控制：措施。

　　一、房地產企業財務風險的表現。

　　房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。

　　（一）面臨利率變動帶來風險。

　　利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。

　　（二）通貨膨脹引起的風險。

　　通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。

　　（三）稅率變動帶來的風險。

　　由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。

　　（四）因資產負債率增加引發的風險。

　　因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。

　　（五）再籌資帶來的風險。

　　高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。

　　（六）投資收回導致的風險。

　　政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。

　　二、房地產企業財務風險的形成原因。

　　（一）缺乏有效的財務預算管理。

　　房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。

　　（二）成本費用控制不嚴。

　　房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。

　　（三）內部審計機制不夠健全。

　　內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。

　　（四）缺乏對現金流量的科學管理。

　　房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。

　　然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。

　　三、房地產企業財務風險的控制措施。

　　（一）對企業的資本結構進行優化。

　　雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。

　　（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。

　　眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。

　　（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。

　　企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。

　　（四）建立強有力的風險預警機制。

　　房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。

　　（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。

　　對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。

　　四、結束語。

　　綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。

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