論文摘要：自重慶市被確定為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)以來，重慶市積極探索農(nóng)村土地改革及增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的途徑，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。該文在借鑒其他地區(qū)的經(jīng)驗基礎上，結(jié)合重慶城郊土地現(xiàn)狀，以重慶城郊農(nóng)村宅基地的確權機制設計為切入點，在此基礎上著重探討宅基地流轉(zhuǎn)的市場機制。通過該機制的設計，盤活農(nóng)村宅基地，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進程。
論文關鍵詞：關,鍵,詞,宅基地,城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,住房置換
　　隨著我國城市化和工業(yè)化發(fā)展步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)建設用地日趨緊張，但我國堅守18億畝耕地紅線的土地政策成為城鎮(zhèn)建設用地增量的瓶頸，土地供需矛盾不斷加劇，嚴重影響我國城市化和工業(yè)化的進程。另一方面，農(nóng)村人口向城市聚集，尤其是城市近郊出現(xiàn)了一戶多宅、無人住宅、“空心村”等現(xiàn)象，大量地浪費了寶貴的土地資源。基于建設用地指標“空間置換、集約化利用”的思維，有的地區(qū)將零星的宅基地建設用地指標統(tǒng)一起來，將其置換到土地供需緊張的城鎮(zhèn)化建設中，這既不違反國家耕地保護政策，又很好地解決了城鎮(zhèn)建設用地矛盾，同時在這一過程中又增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，很好地促進了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
　　黨的十七屆三中全會指出，要建立健全農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權。國土資源部印發(fā)的《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》等為充分發(fā)掘建設用地內(nèi)部潛力提供了有力的支持。
　　段應碧認為要加大城市化進程就要降低農(nóng)民轉(zhuǎn)化成真正意義上市民的成本，可以考慮讓進城民工把自己閑置或者廢棄的宅基地交與政府，政府通過利益轉(zhuǎn)化，使其能夠?qū)⒄�基地價值化，從而在城市能夠買到自己的房屋。陳錫文認為應該建立城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的機制，在提高城鎮(zhèn)對農(nóng)村人口的聚集效應的同時，為逐步轉(zhuǎn)變成市民的農(nóng)民創(chuàng)造條件。董宏林等人認為農(nóng)民向市民演進的過程中的關鍵問題在于如何實施如宅基地等主要農(nóng)村制度的創(chuàng)新。袁豐等人認為農(nóng)村宅基地置換有效協(xié)調(diào)了經(jīng)濟發(fā)展與耕地保護間的矛盾，兼顧了城市發(fā)展和新農(nóng)村建設的需要。
　　一、產(chǎn)權明晰是宅基地的流轉(zhuǎn)的基礎
　　要使宅基地進入市場流轉(zhuǎn)實現(xiàn)真正的盤活，首先必須完成農(nóng)村宅基地確權，建立明晰的宅基地權利范圍和權利歸屬，使農(nóng)村宅基地產(chǎn)權歸屬明晰，這是宅基地流轉(zhuǎn)的前提與基礎。
　　農(nóng)村宅基地確權首先應進行宅基地的確權發(fā)證。本著構建和諧社會以人為本和充分尊重歷史的態(tài)度，堅持“一戶一宅”、“法定面積”及“統(tǒng)一丈量”的原則，結(jié)合重慶城郊的情況，可按照人均20至30平方米，其中一戶3人及3人以下的按照3人計算，4人及4人以上的按照4人計算，作為頒發(fā)證書的面積。對于未超過法定人均住房面積的標準的農(nóng)宅，按房屋實際建筑面積確權。對于農(nóng)宅買賣及一戶多宅的情況，在堅持“一戶一宅”的同時，分情況維護確權前的合法交易。集體內(nèi)部房屋買賣且用于自住自用的交易，宅基地隨戶遷移。城鎮(zhèn)居民購買的“小產(chǎn)權房”，宅基地指標歸屬于原戶主。城鎮(zhèn)居民以外的非本集體人員購買的農(nóng)宅，且用于自住自用的，其宅基地的指標由買賣方按比例分配。這三類買賣中房屋的價值及拆遷補償都分配予確權前最后的買方。宅基地實際面積符合規(guī)定的則按實際面積統(tǒng)一登記，對于確權前多出來的部分及圈舍、井窖等配套房舍，登記面積和房屋性質(zhì)，僅作為征地拆遷給予適當補償?shù)囊罁?jù)，不用于宅基地置換，土地分類為無產(chǎn)權宅基地。國土資源部門確權工作及登記完成之后統(tǒng)一向村民頒發(fā)《宅基地使用證》和《房地產(chǎn)權證》，并附注丈量及評估時的登記記錄。
　　二、建立健全宅基地流轉(zhuǎn)的市場機制，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。
　　在宅基地確權的基礎之上，進一步地設計市場機制讓其進入市場進行流轉(zhuǎn)，才能增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的步伐。對于有意愿轉(zhuǎn)成城市居民的農(nóng)民，若自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權，并符合一定的條件，就可通過宅基地置換城市經(jīng)濟適用房或商品房，置換的具體方法是：將農(nóng)民農(nóng)村房屋折算成“住房券”或者“房屋券”，農(nóng)民進城買房，沖抵房款。
　　置換通常是指宅基地擁有人在政府政策引導下自愿進行的以土地換土地、以土地換住宅、以及以土地換現(xiàn)金的行為。由于城鄉(xiāng)二元體制的長期存在,地方政府普遍存在著重城市建設用地管理、輕農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)象。隨著城市化進程的加速,農(nóng)村宅基地使用中普遍存在的利用粗放、布局混亂和閑置過剩等問題更為凸顯。作為集約宅基地利用的有效措施,各地都開展了多種形式的宅基地置換運動。但是現(xiàn)行宅基地置換模式的全過程均由政府和中心村建設公司決定,農(nóng)民缺乏知情權、選擇權及話語權,只能被動參與。這種模式對農(nóng)民的利益、意愿考慮不夠,導致農(nóng)民從中難以得到真正的實惠,直接危害到和諧社會的建設。因此進行宅基地置換總的指導原則必須是“資金有保障，運作有監(jiān)督，尊重百姓權益，加強公眾參與。”
　　1.宅基地置換模式設計的原則
　　（1）置換機制必須以“和諧理念”為指導。構建和諧社會,是一項崇高而偉大的社會工程,政府有責任,各單位和組織有責任,每個社會成員也有責任。創(chuàng)建和諧社會的核心是人與自然、人與經(jīng)濟、人與社會、人與人以及人與發(fā)展之間關系的和諧。因此,作為“和諧”理念在宅基地置換中的應用,主要是協(xié)調(diào)各個不同主體間的利益,尋求一種利益平衡機制。
　　縱觀近幾十年來我國社會經(jīng)濟發(fā)展的歷史,與城市相比,農(nóng)村的發(fā)展以及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織總是處于劣勢,農(nóng)民個人的力量和利益則似乎更微不足道。所以,置換過程中必須堅持以農(nóng)民根本利益為本。