“房住不炒”“因城施策”，在中央經濟工作會議定調后，房地產板塊出現連續上漲行情。在整體平穩的調控基調下，房地產行業的“馬太效應”愈發明顯，頭部企業強者恒強，中小型房企則壓力漸顯。

離2019年收官還有兩周的時間，近七成房企的全年目標完成率已達到90%以上，其中部分房企已提前達成全年目標。分析人士表示，未來房地產行業分化可能會愈發嚴重，行業下行周期恰是龍頭房企取得更大領先優勢的戰略機遇期。

市場份額再向頭部企業集中

國家統計局12月16日發布的統計數據顯示，1至11月份，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1至10月份加快0.1個百分點；全國商品房銷售額139006億元（人民幣，下同），同比增長7.3%，增速持平。

上市房企的銷售業績增速明顯快于全國整體水平。根據內地和香港相關上市房地產企業發布的公告，目前已經有40家房企發布今年前11個月的銷售業績，合計銷售額達66808.53億元，同比增長18%，并且超過了2018年全年62946.66億元的水平。

市場份額進一步向頭部企業集中，分化加速，強者恒強。排名前十的上市房企，前11個月合計銷售額達40232億元，占已公布銷售數據的40家上市房企前11月合計銷售額的60%。

前11個月銷售額超過5000億元的房企數量，從去年的2家增至4家。恒大繼續排名第 一，前11個月銷售收入達到5805.9億元，同比增長8.5%。萬科前11個月累計實現合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.4%。其中，11月份合同銷售面積及合同銷售金額雙雙出現環比兩位數增長，增長率分別達34.35%、25.73%。

新進入“5000億元俱樂部”的碧桂園和融創中國，前11個月銷售額分別較去年同期增長10.2%、20.3%，分別為5398.4億元、5005.7億元，均已超過去年全年水平。

除了上述四巨頭外，保利、綠地、中海、中國建筑、綠城、新城控股、世茂房地產、華潤置地、龍湖等17家上市房企前11個月的合同銷售額均已突破1000億元。

部分房企已達年度銷售目標

就全年目標完成率來看，根據克而瑞的報告，截至11月末，在年內設定業績目標的企業中，近七成房企的目標完成率已達到90%以上。其中，世茂房地產、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企已提前達成全年目標。

龍頭房企中，根據恒大年初公布的6000億元全年目標推算，恒大的全年目標完成度已達96.8%；融創中國的全年目標是5500億元，前11個月已完成目標的91%；保利今年沖擊的目標是5000億元，截至11月底的完成度為84%。萬科、碧桂園則沒有公布全年銷售目標。

按照慣例，每年年底房企都會沖刺銷售，因此完成年度銷售目標是大概率事件。不過，克而瑞的報告認為，在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

從規模增速來看，40家上市房企中，除了綠地控股和瑞安房地產外，其余各家前11個月的銷售額均較去年同期出現增長，且同比增速超過20%的達28家。其中，建業地產前11個月實現銷售額816.65億元，較去年同期增長了79.6%，增幅居首；中駿置業前11個月的銷售額增長51.2%，排名第二。

花旗預計，今年內地上市房企全年的銷售額增速有望達到19%，超過其預測的15%。預計2020年銷售額將繼續保持增長，增速預計達13%。

龍頭房企海外融資成本優勢明顯

今年前11個月，海外發債仍是房企融資的重要通道。統計數據顯示，今年以來，房企海外融資規模和成本均呈現上升態勢，但龍頭房企以及有央企或國資背景的房企，其海外融資成本明顯低于其他房企。

中國指數研究院的統計顯示，1月至11月，房企海外債券發行規模為4603.4億元，同比增長33.6%，較去年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個百分點。

12月以來，多家房企啟動海外融資計劃。截至17日，融信中國、華潤置地、力高集團、珠海華發、華南城、新城控股等房企先后成功入市發行美元債，融資總額達23.24億美元。其中，僅華潤置地就融資10.5億美元，債券的票面年息僅3.75%；珠海華發融資2億美元，票面年息為3.7%。而華南城、力高集團的融資成本高達11.5%，新城控股3.5億美元2年期美元債券的票面年息為7.5%。

市場分析人士表示，明年海外發債依然會是房企融資的重要通道，預計很快將迎來第 一波內地房企發行美元債“借新還舊”高峰，融資能力及融資成本的差異，將使得房企行業分化愈發嚴重。

12月10日至12日，中央經濟工作會議在北京舉行，會議提出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”